年年尾四川知道发布了《成都经典改善年鉴——让经典留存》，其中收录了41个同时满足单价㎡以上、单价2.5W元/㎡以上的高端改善项目，其中，14个位于大城西、6个位于大城东，21个位于大城南，可以说，年“改善白热化”的成都市场，高端项目已“全城林立”。

时间来到年，随着“三供两集中”土拍新政靴子落地，成都楼市供应端开始产生新的变化，高端改善趋势明显“刹车”，“限清水房价”让产品面积段“缩水”的同时，功能型、紧凑型三房、四房开始成为“双限地”的解题思路。

短短两年间，市场的变化都如此波谲云诡，那成都近10年的高端格局又有哪些特征？今天我们将通过-年这十年间成都高端项目（包含所有产品形态）的分布情况，来进行汇总分析。

点状+分散

城南开始崭露头角

年这个时期正处“5.12”震后地产复苏期，楼市成交端的量价以及项目产品品质都出现了质的飞跃。

同时，尽管天府新区获批国家级新区是在年，但早在年围绕“再造一个产业成都”的理念，天府新区发展已有了详细规划，城市向南的步伐也有了更多红利支撑。

这个时期成都的高端项目主要点状分布于内光华、东大街沿线、金融城、中和。

其中，东大街沿线代表项目包括时代豪庭、时代尊邸、朗御，以占据“熟透”的城市主城一环中心城区、府河的生态资源为优势；

金融城的誉峰，开创性地带来精装港式带泳池大平层，彼时精装标准元/㎡且由梁志天担纲室内设计，的确“大手笔”；

中和的三利宅院，凭借其“主城独栋中式宅院”的稀缺性，在当年也一时风光无俩。

除东大街沿线、金沙外

麓湖开始登场

这一年，由茶店子客运站开往成都行政学院的成都地铁2号线一期投运，整条线路经成都西门的蜀汉路连通东门的东大街，这也为成都未来形成“东-西壕宅轴线”打下了坚实基础。

这个时期，除了“东-西轴线”东面的朗御、朗基望今缘等高端项目点状分布以外，该轴线西端金沙板块的华润金悦府开始以元/㎡的均价崭露头角。

而当年位于“城市南端”的麓湖生态城，也“接棒”登场。

后来即将与望江名门（高端公寓）、阿玛尼公寓于九眼桥、锦江畔“三足鼎立”的朗基望今缘，彼时均价元/㎡，在目前看来这个价位可能刚够初级改善“上车”，但在当年能卖到两万以上量级的项目，如今“身价”自不可与当年同日而语。

高新南崛起、攀成钢发力

麓山再现高端产品

这段时间，全国41城限购、货币政策偏紧、居民收入预期下降，同时成都在年还限价,全国房地产市场跌入下行通道，这些我们从成都高端项目的均价上也能看出端倪。

年成都高端项目最高备案均价元/㎡，相较年的元/㎡，跌幅达8%，其余项目均价也有不同程度的下挫。

而高端项目除了在东大街沿线分布相对集中以外，城西和城南的分布依然保持分散、点状特征。

天府大道与世纪城交汇区域，元/㎡的棕榈泉国际中心落位；继麓山国际之后，麓山板块的“高端局”再迎阳光城半山悦，该项目当年均价元/㎡。

高端局势逆转

天府新区首次超越主城“登顶”

这一年全国41城限购松绑，整个楼市处于去库存阶段，宏观调控也呈现“刺激楼市拉动经济”状态。

楼市复苏大背景下，成都高端项目的分布也首次出现“逆转”，天府新区项目首次超越主城，均价“登顶”全城榜首。

-年高端项目榜单中，均价TOP1都位于主城，而这一年“成都南端”的麓湖生态城首次以元/㎡“后来居上”，这其中除了麓湖生态城本批次推售的是TOP系产品——“黑系”之外，也跟客群对城南乃至天府新区认可度提升有关。

注：麓湖生态城年推出黑珍珠、黑蝶贝，均价均6W+，中和同期推出的麒麟系之后，均价3-4W。

“望江高端局”又添黑马

攀成钢、金融城持续发力

这一年，朗基望今缘所在的九眼桥迎来“新邻居”——阿玛尼艺术公寓，这个住宅属性且由阿玛尼先生执笔建筑立面与室内空间设计的项目，推出即收获颇多拥趸。

再看攀成钢板块，伊泰天骄凭借元/㎡登榜均价前十，加之仁恒滨河湾的助力，区域高端属性雏形已成。

就在成都银泰中心、誉峰等几大高端项目共同“角力”金融城板块的同时，此前始终在“刚需线”徘徊的大源，也凭借元/㎡的蓝花楹项目开始亮相高端局。

锦城湖崛起

时间来到年，这一年，“二胎”政策放开，改善需求猛增。

此时天府新区已经获批国家级新区两年时间，而天府一街至天府五街总部办公氛围已经非常浓厚，“国际城南”地位显现。

依托金融城及天府一街至天府五街的高质量客群，锦城湖开始崛起，最具代表性的就是成都文儒德、中国铁建西派澜岸两大高端项目的落位。

而城南，更是成为了蓉漂、部分主城外溢、产业人群置业的“热土”，可谁也没想到，货币及调控政策已经宽松近三年之后，年年底，成都的限购来得措不及防，标志着购房资格的“房票”开始变得尤为珍贵。

均价大幅上扬

四大传统壕宅板块“添新丁”

这一年，限购持续加码，限购、限贷、限价、限售成新标配。

同时，这一年，由于供应少、二圈层地价破万、购房者恐慌等多重因素叠加，“日光盘”、“秒光盘”、“全款优先”等成为年度关键词。

在众多项目价格上扬的同时，成都高端项目这一年的售价也迎来一波上涨。

直逼5W元/㎡的阿玛尼艺术公寓，相较上一年的元/㎡，价格涨幅达44%；成都银泰中心华悦府涨幅达23.8%......

而年的高端项目前十榜单中，也新增金融城板块的中国华商金融中心、攀成钢板块的凌云峰阁、锦城湖板块的中洲锦城湖岸、东大街的恒大都汇华庭。

城东、城南依然强势

“稀贵”城西再发力

全款优先、捂盘惜售......如果说“乱象丛生”的年是“卖方市场”，那么，年5月15日“史上最严”限购令出台后，整体市场开始回归理性。

“5.15新政”较年发生变化包括：摇号刚需优先且一个家庭只能参与一个项目摇号；5.15新政出台前限购对象为自然人，新政出台后限购对象为家庭；限购范围扩大至三圈层，远郊需具备大成都户籍，二套房最低首付50%。

下半年市场“维稳”前提下，针对少数高净值阶层的高端项目也发生了一些变化，城东、城南依然强势，“稀贵”城西再度发力。

这一年，东大街、攀成钢“壕宅区”属性依然强劲，锦城湖两大高端项目持续“霸榜”，城西老双楠与国宾-茶花板块的“拼图级”地块呈现了蓝光雍锦世家（一期）、龙湖紫宸两大现象级项目。

壕宅“向外延展”趋势明显

年年末，天府新区“放开”限购，扩大“可买入”的户籍范围，天府新区迎来一波“小阳春”。

这一年，城西“寸土寸金”的浣花溪板块迎来新项目——中国铁建西派浣花，同时成都主城7区的高端项目，也表现出明显的“向外延展”趋势。

向西，绿城在金沙板块为成都带来全国第二座“凤起朝鸣”，武侯新城因为金茂府的入市开始崛起；向东，东大街新增新希望D-10天府，三圣乡板块迎来首创交子10号；向南，天府新区继麓湖生态城之后，中海麓湖公馆的落位进一步“拔升”麓湖板块高端氛围。

壕宅板块之外

高端项目开始出现全城化、分散化趋势

与年相比，年改善项目“井喷”，市场价格上行，并开始呈现壕宅项目全面开花的趋势，这也是四川知道年年末筛选41个“㎡以上+2.5W元/㎡以上”项目汇集成《成都经典改善年鉴——让经典留存》的原因。

这一年，城西茶花板块、武侯新城板块，城南“天西”、麓湖板块高端项目形成聚集之势，除此之外，成都市场高端项目开始出现分散化特征。

天府新区“天西”板块开始形成，蔚蓝卡地亚花园城、万科天府锦绣、保利和光屿湖、首开龙湖云著的聚集让“天西”板块壕宅属性初现；麓湖板块公园区因为中海观园、德商朗诗熙华天玺、中海麓湖公馆等项目的落位成为“新晋壕宅聚集区”......

在此背景下，龙湖融信卓越青云阙、禹州宴山河、阳光城檀悦等分散分布的项目，开始呈现“去板块化”特征。

高端项目价差缩小、分布较均匀

主城+大城南“双核鼎立”

受市场限价影响，年均价排名前十的项目之间差价缩小。

就分布来看，相较年，年成都高端项目呈现“遍地开花”之势，且已跳脱前些年主要以板块为核心的聚集区，分散布局趋势越发明显。

成都的高端格局在这一年基本形成主城+大城南“双核鼎立”之势，且项目分布较为均匀。

而年市场的最大变数来自于政策端，“三道红线”+“三供两集中”+“信贷收紧”多重枷锁下，“降面积+控成本+高周转”开始成为高自持比例“双限地”的解题思路。

预计未来随着更多“双限地”入市，紧凑型、功能型三房、四房会成为市场供销主力，高端项目数量也将大幅缩水。

四川知道观点

综上，我们能发现：

-年，成都高价项目分布有较强的板块特征，基本集中在市中心的东大街到攀成钢板块；

-年，高新区金融城、锦城湖板块崛起；

-年，末开始调控后，高价项目的价格到达彼时顶峰；

-年，高价项目开始分散化、全城化，不再单纯局限于板块；

年，成都的高价项目价差继续缩小，分布较为均匀，成都以主城区（绕城内）和大城南（高新区+天府新区）为主要高价项目分布区域。

从中心城区点状分散分布，到板块聚集效应明显，再到主城区+大城南“双核鼎立”下的“5+2区域”全域布点，纵观成都高端项目分布的10年变化，我们能看到高价项目数量在增多、密度在增加、成都整体房价水平也在上涨。

截至年6月，成都的壕宅已不再局限于东大街、攀成钢、武侯新城、金融城、锦城湖、麓湖等板块，开始呈现全城分散布局之势......未来，东部新区尽管从楼市意义上来说开始接棒并形成居住区，但要形成高端楼市聚集板块或吸引现象级高端项目落位，还有很长的路要走。